Mise en vente de logements HLM à leurs locataires avec différé d’application du statut de la copropriété : publication de l’ordonnance prévue par la loi ELAN

L’article 88 de la loi “ELAN” du 23 novembre 2018 a habilité le gouvernement à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, les mesures visant à permettre, à compter du 1er janvier 2020, en cas de vente de logements sociaux à leurs occupants, de différer au maximum de 10 ans le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l’acquéreur, et par conséquent l’application du statut de la copropriété à l’immeuble. L’ordonnance dont il s’agit a été adoptée en Conseil des ministres le 7 mai et publiée le même jour (1). L’article 2 prévoit que le statut de la copropriété défini aux articles 1er et 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique à l’immeuble qu’à compter de la date prévue pour le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, mais que les dispositions des articles 8 (état descriptif de division et règlement de copropriété) et 46 (“surface Carrez”) de la loi, ainsi que les dispositions de l’article L721-2 du CCH (information de l’acquéreur en copropriété), sont applicables dès la conclusion de la vente, qui se fait par conséquent sur la base d’un règlement de copropriété établi et publié.
Le même article prévoit que le transfert de la quote-part des parties communes doit être constaté par acte authentique avec chacun des acquéreurs. À compter de ce transfert, le syndicat des copropriétaires est constitué, l’assemblée générale des copropriétaires est mise en place à l’initiative de l’organisme et les dispositions de l’article L711-2 du CCH sont applicables (immatriculation de la copropriété).

En attendant le transfert de propriété des parties communes, l’organisme HLM doit entretenir les parties communes et les équipements communs et veiller à leur conservation ; il supporte les dépenses impliquées et, le cas échéant, les dépenses afférentes à leur amélioration. Il ne peut prendre de décision portant atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance des parties communes et de celles de chacun des lots, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Il doit faire une présentation annuelle, à l’ensemble des acquéreurs, de la gestion des parties communes et des équipements communs, des travaux qu’il envisage de réaliser sur ces mêmes parties et équipements et leur coût prévisionnel. Le texte précise aussi qu’ “aucune association syndicale libre ni aucune association foncière urbaine libre ne peut être constituée aux fins de gérer les parties communes de l’immeuble”.
Pendant cette période, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance du logement n’en soient pas altérées de manière durable, l’acquéreur ne peut s’opposer à l’exécution par l’organisme d’habitations à loyer modéré, même à l’intérieur de son logement des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ou aux travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et de sécurité et d’équipements, ou encore des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique notifié à l’organisme HLM.
Enfin, toujours pendant cette période, à compter de la vente, et jusqu’à ce qu’il devienne propriétaire de la quote-part des parties communes, l’acquéreur bénéficie d’un “droit d’usage réel des parties communes et des équipements communs de l’immeuble” – autrement dit cessible – et doit en contrepartie verser à l’organisme vendeur une “contribution aux charges en contrepartie :
“1° Des services rendus liés à l’usage des parties communes et des équipements communs ;
“2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les parties communes et les équipements communs ;
“3° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments du logement, y compris dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat.” Soit à peu près la définition des charges récupérables auxquelles l’acquéreur devait contribuer du temps où il était locataire…

Les droits acquis par l’acquéreur avant transfert des parties communes sont cessibles ou transmissibles par voie de succession.

Un décret devra préciser les modalités d’application de ces dispositions, “notamment la liste des charges auxquelles l’acquéreur contribue en contrepartie de l’usage des parties communes et les modalités de paiement de ces charges”.


(1) Ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété.

et Rapport au Président de la République relatif à l‘ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété.
Source: www.universimmo-pro.com

07/05/2019