Le parc locatif privé en panne de demande solvable ?

Des 20 premières villes de plus de 148.000 habitants, seules 9 ont vu leurs loyers augmenter de plus que l’inflation en 2018 : Rennes, Angers, Bordeaux, Toulon et Paris entre +2,1 et +2,5%, Marseille, Grenoble et Dijon entre +3,2 et +3,7%, et une ville en rattrapage exceptionnel, Villeurbanne avec +6,1%. Et les loyers ont carrément baissé dans 5 autres : Nîmes, Lille, Nantes, Strasbourg et Montpellier : de -0,1 à -0,6 pour les 4 premières, -1,8% pour Montpellier. Enfin entre les deux, 6 villes ont vu leurs loyers augmenter légèrement, mais moins que de l’inflation. Et ce n’est pas un phénomène nouveau : depuis 2013, 70% de ces villes ont vu leurs loyers baisser ou augmenter de moins que l’inflation ! De surcroît, cette tendance touche presque indifféremment toutes les tailles de logement, du studio au 5 pièces et plus. Ces chiffres ont été révélés le 26 mars par l’Observatoire CLAMEUR (1).
Plus spectaculaire : depuis une décennie, le “saut à la relocation” a disparu, et depuis 2014, les loyers de relocation sont en baisse par rapport au précédent locataire.
En fait, les données de cet observatoire national, le plus fiable à cette échelle, révèlent année après année une atonie de la demande. Pas de la demande globale, car les difficultés de logement n’ont hélas pas disparu en France, mais de de la demande solvable, éligible aux produits proposés dans le parc privé, qui se retrouve paradoxalement en excès d’offre, y compris dans les zones tendues. Par demande éligible il faut bien entendu entendre celle qui répond aux critères souhaités par les propriétaires et imposés par leurs assureurs en garantie loyers impayés : emploi stable, revenus de 3 à 4 fois le montant du loyer et des charges, proposition d’une caution personnelle également solvable, etc.
Ce rétrécissement de la demande éligible s’explique, selon Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest et opérateur de l’Observatoire CLAMEUR, d’un côté par la stagnation voire la baisse de nombreux revenus qui empêche de réunir les 3 à 4 fois le montant des loyers, et la part importante prise par les contrats de travail courts, l’intérim et l’auto-entrepreneuriat (uberisation de nombreuses activités) ; de l’autre, par la sortie des plus aisés des éligibles au logement privé vers l’accession à la propriété. A preuve la coïncidence des périodes de stagnation des loyers avec celles de croissance de la primo-accession, et inversement… Du coup, la population des locataires se paupérise et se précarise, ce qui la rend inéligible au logement privé.
D’une certaine manière, le marché essaie de s’auto-réguler : confrontés à des prix d’achat des logements en constante augmentation ces dernières années, et des loyers leur assurant une rentabilité très limitée, de nombreux propriétaires se tournent vers le meublé et notamment le meublé de courte durée, dont la location a été considérablement facilitée par l’émergence des plateformes. Mais cela est loin de suffire, d’autant que ceux qui font ce choix se heurtent à l’hostilité et dans certaines villes comme Paris à la répression, l’affectation des logements à cette activité, considérée comme para-hôtelière et donc commerciale, étant sévèrement réglementée.

(1) CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) – conférence de presse 26 mars 2019 – diaporama de la conférence
le Top 896 des villes de plus de 10.000 habitants
le recueil des 3.802 villes de plus de 2.500 habitants
le recueil des 1625 EPCI



Source: www.universimmo-pro.com

29/03/2019